Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?
Kira artışı hesaplanırken ilk bakılacak yer kira sözleşmesidir; ikinci bakılacak yer ise kanundur. Türkiye’de konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemindeki artış, taraflar ne yazarsa yazsın sınırsız değildir. Türk Borçlar Kanunu, kira artışına üst sınır koyar ve bu sınır da kural olarak TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranıdır.
Uygulamada insanların en çok karıştırdığı nokta şudur: “Enflasyon yıllık şu kadar çıktı, o zaman kiraya da onu uygularım.” Hayır. Kira artışında bakılan oran çoğu dosyada manşet yıllık enflasyon değil; TÜFE’nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Esas hesabı bozan hata tam burada yapılır.
Kira artışını güncel TÜFE 12 aylık ortalama oranına göre hızlıca hesaplamak için kira artış hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Gayrimenkul uyuşmazlıklarına ilişkin genel ön değerlendirme için Karacan Hukuk hesaplama araçları sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Hukuki Dayanak
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 344: Yenilenen kira dönemlerinde kira bedelinin belirlenmesi, TÜFE 12 aylık ortalama üst sınırı, 5 yıl ve sonrası için hâkim tarafından belirleme, yabancı para ile kira istisnası.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 345: Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davanın açılma zamanı ve kararın yeni döneme etkisi.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 343: Kira bedelinin belirlenmesi dışında kiracı aleyhine değişiklik yasağı.
- 7409 ve 7456 sayılı Kanunlarla eklenen geçici maddeler: Konut kiralarında %25 artış sınırı getiren ve 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona eren geçici dönem.
TÜFE 12 Aylık Ortalama Nedir?
TÜFE 12 aylık ortalama, TÜİK tarafından açıklanan ve tüketici fiyat endeksinin son 12 ay ortalamasına göre değişimini gösteren orandır. Kira artışında kullanılan oran budur. Manşet yıllık enflasyon ile aynı şey değildir. TBK m.344 de yenilenen kira dönemlerinde artış üst sınırını bu ölçüte bağlar.
Örneğin televizyonda görülen “yıllık TÜFE” başka olabilir; ama kira artışında uygulanacak üst sınır başka çıkabilir. Bu yüzden kirada gözünü manşete değil, ilgili ayın on iki aylık ortalamalara göre değişim satırına dikeceksin.
Mart 2026 Kira Artış Oranı Kaç?
Mart 2026’da uygulanacak kira artış tavanı %33,39 olarak dikkate alınır. Çünkü TÜİK’in 3 Mart 2026 tarihli Şubat 2026 enflasyon bülteninde, on iki aylık ortalamalara göre artış oranı %33,39 olarak açıklandı.
Bu ne demek? Kira yenileme ayı Mart 2026 olan konut ve çatılı işyeri sözleşmelerinde, tarafların sözleşmesinde artış hükmü varsa dahi bu oran kural olarak tavan işlevi görür. Daha yüksek oran yazılmış olması tek başına geçerli hale getirmez. TBK m.344 bunu açıkça sınırlar.
Mart 2026 güncel kira artış oranına göre yeni kira bedelinizi pratik şekilde hesaplamak için kira artış hesaplama sayfasına geçebilirsiniz.
Konut Kirasında Artış Nasıl Hesaplanır?
Temel formül basittir:
Yeni kira = Eski kira x (1 + artış oranı)
Mart 2026 için artış oranı %33,39 ise örnekler şöyle olur:
- Mevcut kira 10.000 TL ise: 10.000 x 1,3339 = 13.339 TL
- Mevcut kira 15.000 TL ise: 15.000 x 1,3339 = 20.008,50 TL
- Mevcut kira 25.000 TL ise: 25.000 x 1,3339 = 33.347,50 TL
Tabii sözleşmedeki artış zamanı, kira yılının başlangıcı ve özel şartlar da önemlidir. Her ay otomatik artış yapılmaz; kira sözleşmesindeki yenileme dönemine göre hesap yapılır.
İşyeri Kirasında Artış Nasıl Hesaplanır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında temel rejim aynıdır: TBK m.344’teki üst sınır uygulanır. Bu nedenle çatılı işyerlerinde de yenilenen kira dönemindeki artış, kural olarak TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez.
Uygulamada birçok mal sahibi “işyeri olunca istediğim kadar zam yaparım” sanıyor. O iş öyle değil. Çatılı işyeri ise, oyun alanı sınırsız değildir.
Konut ve Çatılı İşyeri Dışındaki Kiralarda Durum Aynı mı?
Hayır, birebir aynı düşünülmez. TBK m.344’ün doğrudan merkezinde konut ve çatılı işyeri kiraları vardır. Arsa, açık alan, ürün kirası veya farklı nitelikteki bazı kiralamalarda sözleşme rejimi ayrı değerlendirilmelidir.
İnsanların burada yaptığı klasik hata şudur: Her kira ilişkisini konut kirası gibi okumak. Önce kiralananın türünü doğru tespit edeceksin.
Sözleşmede Artış Oranı Yazıyorsa Ne Olur?
Sözleşmede örneğin “her yıl %50 artış yapılır” veya “yıllık artış TEFE-TÜFE ortalamasına göre yapılır” gibi hükümler bulunabilir. Ancak bu hükümlerin geçerliliği sınırsız değildir. TBK m.344’e göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Yani sözleşmede yazıyor diye her şey geçerli olmaz. Kanun tavanı koymuşsa, üstündeki kısım çalışmaz.
Sözleşmede Hiç Artış Maddesi Yoksa Ne Olur?
Taraflar artış oranı konusunda hiç anlaşmamışsa, TBK m.344/2 devreye girer. Bu durumda kira bedeli, bir önceki kira yılının TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenebilir.
Pratikte şu anlama gelir: Artış maddesi yok diye kira sonsuza kadar aynı kalmaz. Ama otomatik sınırsız zam da yapılamaz. Anlaşma olmazsa iş mahkeme kapısına gider.
Kira Artışında %25 Sınırı Hâlâ Var mı?
Hayır. Konut kiralarında geçici olarak uygulanan %25 artış sınırı, 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. Bu tarihten sonra yeniden TBK m.344 rejimine dönüldü ve artışta esas üst sınır yine TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranı oldu.
Bugün hâlâ internette “konutta en fazla %25 zam olur” diye dolaşan çok içerik var. Eski bilgi.
5 Yıldan Uzun Süren Kira Sözleşmelerinde Artış Kuralı Aynı mı?
Tam olarak aynı değil. TBK m.344/3’e göre, taraflar arasında artış anlaşması olsun ya da olmasın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hâkim tarafından belirlenebilir. Hâkim bu değerlendirmede TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte dikkate alır.
İşte kira tespit davası dediğimiz alan tam burada güç kazanır.
5 Yıl Sonunda Kiraya Veren İstediği Rayiç Kira Bedelini Alabilir mi?
Hayır, otomatik olarak değil. Beş yıl doldu diye kiraya veren kafasındaki rayiç bedeli tek taraflı dayatamaz. Ancak kira tespit davası açarak, emsal kira bedelleri, taşınmazın niteliği, konumu, kullanım şekli ve TÜFE verileriyle birlikte mahkemeden yeni kira bedelinin belirlenmesini isteyebilir. TBK m.344 ve m.345 tam da bu çerçeveyi kurar.
Burada “hak ve nesafet” ile “emsal” çok önemlidir. Kâğıt üstünde hayal kurmak değil, emsal getirmek gerekir.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır? (TBK m. 345)
TBK m.345’e göre kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir; ancak davanın yeni dönemin başından itibaren sonuç doğurması için zamanlama önemlidir. Kanuna göre dava yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmışsa veya kiraya veren aynı süre içinde yazılı artış bildirimi yapmışsa ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa, mahkemenin belirlediği yeni kira bedeli o yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Bu süreyi kaçıran mal sahibi “davayı açtım ama geriye yürüsün” beklentisine girebilir; çoğu zaman orada duvara çarpar.
Kira Artışı İçin İhtarname Şart mı?
Her dosyada mutlak şart gibi düşünülmez; ancak TBK m.345 bakımından yeni dönemin başından itibaren hüküm doğurmasını istiyorsan, 30 günlük zamanlama çok önemlidir. Bu nedenle yazılı bildirim çoğu dosyada stratejik olarak ciddi değer taşır.
Kısacası ihtarname her zaman tek kapı değil; ama çoğu zaman akıllı kapıdır.
Mart 2026 İçin Pratik Kira Artış Örnekleri
Mart 2026 oranı %33,39 kabul edilirse pratik örnekler şöyle olur:
- 8.500 TL kira: 8.500 x 1,3339 = 11.338,15 TL
- 12.000 TL kira: 12.000 x 1,3339 = 16.006,80 TL
- 18.750 TL kira: 18.750 x 1,3339 = 25.010,63 TL
- 30.000 TL kira: 30.000 x 1,3339 = 40.017 TL
Yukarıdaki örnekler yerine kendi mevcut kira bedelinizi girerek sonuç almak için kira zammı hesaplama aracımıza göz atabilirsiniz.
Kira Sözleşmesi İçin Güvenli Artış Maddesi Örnekleri
Aşağıdaki örnekler pratik kullanım içindir. Her somut olaya göre revize edilmesi gerekebilir.
Örnek 1 – Basit ve güvenli artış maddesi
“Kira bedeli, her kira yılında, bir önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere artırılır.”
Örnek 2 – Uzun süreli sözleşme için daha temiz metin
“Taraflar, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedelinin, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi uyarınca, bir önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmayacak şekilde artırılacağını kabul eder.”
Örnek 3 – 5 yıl sonrası ihtilafı da gözeten metin
“İlk beş kira yılında artış, bir önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmayacak şekilde uygulanır. Beş yıldan uzun süreli veya beşinci yıl sonrasındaki yenilemelerde tarafların kira bedeli konusunda anlaşamaması halinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344 ve 345. maddeleri uygulanır.”
Kötü örnek de şudur: “Kiraya veren dilediği oranda zam yapabilir.” Bu tarz maddeye güvenip işlem yapan, sonra mahkemede şaşırmasın.
Hangi Artış Maddeleri Risklidir?
Şu tip maddeler risk üretir:
- Belirsiz maddeler: “Piyasa şartlarına göre artış yapılır.”
- Sınırsız yetki veren maddeler: “Kiraya veren dilediği oranda artırabilir.”
- Kanuni sınırı aşan sabit oranlar: “Her yıl %60 artar.”
- Birbiriyle çelişen ifadeler: “Hem %40 hem TÜFE uygulanır” gibi karışık metinler.
Kira sözleşmesinde en büyük akıllılık, havalı cümle yazmak değil; dava çıktığında ayakta kalacak cümle yazmaktır.
Kira Artışında Yabancı Para Şartı Varsa Ne Olur?
TBK m.344’te yabancı para ile kararlaştırılan kira bedeli için ayrıca özel düzenleme vardır. Kural olarak beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; ancak ilgili mevzuat ve somut olayın yapısı ayrıca değerlendirilmelidir. Beş yıl geçtikten sonra ise yabancı paranın değerindeki değişiklikler de dikkate alınarak üçüncü fıkra rejimi uygulanır.
Bu başlık teknik alandır. Dövizli kira dosyaları, normal TL kira dosyası gibi ezbere yürütülmez.
Kiracı TÜFE’den Fazla Zam Öderse Sonradan İade İsteyebilir mi?
Bu soru somut olaya göre ayrıca değerlendirilir. Özellikle emredici sınırı aşan artışlarda sebepsiz zenginleşme ve iade tartışmaları uygulamada gündeme gelebilir. Ancak dosyanın ödeme tarihi, sözleşme yapısı, itiraz durumu ve somut kira dönemi önemlidir.
Burada refleks cevap vermek doğru olmaz; ama şu net: kanunun üst sınır koyduğu yerde “ödedin, bitti” mantığı her zaman güvenli değildir.
En Sık Yapılan Hatalar
- Manşet yıllık enflasyonu kira artış oranı sanmak,
- Mart 2026 için hâlâ %25 sınırı var zannetmek,
- Sözleşmede yazıyor diye her oranın geçerli olduğunu sanmak,
- 5 yıl dolunca otomatik rayiç kira uygulanacağını düşünmek,
- Kira tespit davası için 30 günlük süreyi kaçırmak,
- Emsal toplamadan dava açmak,
- Arsa, açık alan ve konut kirasını aynı sanmak.
Özellikle ilk iki hata çok yaygın. İnternette eski bilgi çöplüğü büyük. Tarihi eski makaleyi okuyup kira hesabı yapan, sonra dosyada tatsız sürpriz yaşar.
Sonuç
Kira artışı hesabında ana omurga nettir: Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemde artış, kural olarak TÜFE 12 aylık ortalama değişim oranını geçemez. Mart 2026 bakımından bu oran %33,39’dur. Ancak dosya burada bitmez; sözleşmede artış maddesi olup olmadığı, kira yılının başlangıcı, beş yıllık sürenin dolup dolmadığı, emsal kira bedelleri ve kira tespit davası stratejisi sonucu ciddi biçimde değiştirir.
Standart kira artışı hesabı için kira artış hesaplama sayfasını kullanabilir, 5 yılı aşan kira ilişkileri için ise ayrıca hukuki değerlendirme alabilirsiniz.
Kira hukukunda en pahalı hata, basit görünen hesabı hafife almaktır. Doğru oran, doğru dönem, doğru sözleşme maddesi ve gerekiyorsa doğru zamanda açılmış kira tespit davası oyunun tamamını değiştirir.
Yeni kira tutarınızı hemen görmek için kira artış hesaplama aracını kullanabilirsiniz.
Karacan Hukuk Danışmanlık ve Arabuluculuk olarak kira artışı, kira tespit davaları, tahliye süreçleri, kira sözleşmesi hazırlanması ve diğer gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarına ilişkin hukuki destek sunuyoruz.
