Kiracı Evden Nasıl Çıkarılır?
Kiracıyı evden çıkarmanın yolu, “istemiyorum çık” demek değildir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı güçlü şekilde korunur. Ev sahibinin kiracıyı çıkarabilmesi için ya kanunda açıkça sayılmış bir tahliye sebebine dayanması ya da tarafların geçerli bir tahliye mekanizması oluşturmuş olması gerekir. Aksi halde “sözleşme bitti, çık” mantığı çoğu zaman işlemez.
Uygulamada en büyük hata, tahliye sebebini bilmeden yanlış hamle yapmak ve süreyi kaçırmaktır. Kira hukukunda hak çoğu zaman vardır; ama yanlış zamanda, yanlış yoldan kullanılırsa dosya boşa düşer. Esas mesele tahliye sebebini doğru seçmek ve doğru sürede yürümektir.
Kira artışı ve kira hesaplaması tarafında da hızlı ön kontrol yapmak için kira artış hesaplama aracımızı kullanabilirsiniz.
Hukuki Dayanak
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 347: Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında uzama, 10 yıllık uzama yılı sonunda bildirimle sona erdirme.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350: Gereksinim, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 351: Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352: Tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının/eşinin aynı yerde konutu bulunması nedeniyle tahliye.
- 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 353: Dava açma süresinin yazılı bildirimle bir kira yılı uzaması.
- 6325 sayılı Kanun ve 7445 sayılı Kanun değişikliği: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda ilamsız icra yoluyla tahliye hariç dava şartı arabuluculuk.
Kiracıyı Çıkarmanın Kanuni Yolları Nelerdir?
Pratikte en çok kullanılan tahliye sebepleri şunlardır:
- İhtiyaç nedeniyle tahliye
- Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliyesi
- Tahliye taahhütnamesi
- İki haklı ihtar
- 10 yıllık uzama yılı sonunda bildirim
- Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye
- Kiracının veya eşinin aynı ilçe/beldede oturmaya elverişli konutu bulunması
Bunların her biri farklı süreye, farklı ispat rejimine ve farklı risklere bağlıdır. Hepsine tek çuval muamelesi yapmak dosyayı batırır. Tahliye taahhüdü varsa bir yol, ihtiyaç varsa başka yol, yeni maliksen daha başka yol izlenir.
Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Adalet Bakanlığı strateji ve faaliyet raporlarında bu değişiklik açıkça yer alıyor. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malik ihtiyacı, kira tespiti ve benzeri davalarda doğrudan dava açıp koşmak çoğu dosyada usulden duvara çarpabilir.
Buradaki istisna önemli: ilamsız icra yoluyla tahliye bu zorunlu arabuluculuk kapsamının dışında tutulmuştur. Yani tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi gibi bazı yollar arabuluculuk filtresinden geçmeden işleyebilir. Yanlış kapıya gitmek burada zaman kaybettirir.
Kiracı Sözleşme Bitti Diye Çıkarılabilir mi?
Kural olarak hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme süresi bitince sözleşme kendiliğinden sona ermez; kiracı bildirim yapmadıkça sözleşme birer yıllık dönemlerle uzar. Ev sahibi sırf süre bitti diye kiracıyı çıkaramaz. Tahliye için kanundaki özel sebeplerden birine dayanması gerekir. Bu koruma TBK m.347’nin temel mantığıdır.
Vatandaşın en sık düştüğü hata budur: “1 yıllık sözleşme yaptık, yıl doldu, çıkarırım.” Hayır. Kira hukukunda bu kadar kolay dünya yok.
10 Yıllık Uzama Yılı Sonunda Tahliye Nasıl Yapılır? (TBK m. 347)
TBK m.347’ye göre kiraya veren, belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitimine dayanarak fesih yapamaz. Ancak 10 yıllık uzama süresi geçtikten sonra, bu uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir. Bu, ev sahibine kanunun tanıdığı en temiz çıkış kapılarından biridir.
Buradaki kritik şey sözleşmenin ilk yılı değil, uzama yıllarının toplamıdır. İnsanlar bazen 10 yıl doldu mu dolmadı mı hesabını yanlış yapar ve bildirim süresini kaçırır. Orada da bir yıl daha kiracıyla yaşamaya mecbur kalabilirler.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Nedir? (TBK m. 350)
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut ya da işyeri ihtiyacı sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Aynı madde, yeniden inşa ve imar amacıyla esaslı onarım, genişletme veya değişiklik yapılacak ve kullanım teknik olarak mümkün olmayacaksa tahliye yolunu da açar.
Ama burada kilit kelime “ihtiyaç” değil, gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaçtır. Kâğıt üstünde “oğlum oturacak” yazmak yetmez. Mahkeme hikâyeye değil, ihtiyacın inandırıcılığına bakar.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?
TBK m.350 rejiminde tahliye davası, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi sürelerine uyularak, belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre önemli bir hak düşürücü pratik sonuç doğurur. Süreyi kaçıran, bir sonraki dönemi beklemek zorunda kalabilir.
Burada yapılan klasik hata, ihtar çekip rahatlamaktır. Oysa dava süresi ayrıca takip edilmelidir.
Yeni Malik Kiracıyı Nasıl Çıkarır? (TBK m. 351)
Kiralananı sonradan satın alan kişi, eğer kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa, edinme tarihinden başlayarak 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, edinmeden 6 ay sonra açacağı dava ile sözleşmeyi sona erdirebilir. Ayrıca dilerse, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açma yolunu da kullanabilir.
Burada en ölümcül hata şu: evi alıp aylarca beklemek ve “zaten malik oldum, istediğim zaman çıkarırım” sanmak. Hayır. 1 aylık bildirim süresi kaçarsa dosya gereksiz yere zayıflar.
Tahliye Taahhüdü ile Kiracı Nasıl Çıkarılır? (TBK m. 352/1)
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra yazılı olarak belirli bir tarihte taşınmazı boşaltacağını taahhüt etmiş ve buna rağmen çıkmamışsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak 1 ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Tahliye taahhütnamesi, uygulamada en etkili tahliye araçlarından biridir.
Ama geçerli olması için teslimden sonra verilmiş olması, yazılı olması ve tahliye tarihinin belirli olması gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı gün alınmış, boş bırakılmış ya da sonradan doldurulmuş taahhütname dosyada tartışma yaratır. Kurnazlık sanılan çok şey burada geri teper.
Tahliye Taahhüdünde En Sık Yapılan Hata Nedir?
En sık hata, taahhütnamenin geçerliliğini hafife almak ve süreyi kaçırmaktır. Bir de şu var: tahliye tarihi geldi, kiracı çıkmadı, ev sahibi bekledi. O bekleme pahalıya patlayabilir. Çünkü kanun bir ay içinde icra veya dava yoluna git diyor. Bu süreyi kaçırırsan elindeki güçlü kartı boşa harcayabilirsin.
İki Haklı İhtar Nedir? (TBK m. 352/2)
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine iki haklı ihtar gönderilmesine sebep olursa, kiraya veren kira süresinin veya bir yıldan uzun sözleşmelerde kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bir yıldan kısa süreli sözleşmeler bakımından da aynı mantık işletilebilir; önemli olan ilgili dönem içinde iki haklı ihtarın oluşmasıdır.
Burada “iki haklı ihtar” demek, iki kez kira gecikti diye otomatik tahliye demek değildir. İhtarların gerçekten haklı olması, ilgili kira yılı içinde olması ve dava süresinin doğru işletilmesi gerekir.
Kiracının veya Eşinin Aynı Yerde Evi Varsa Tahliye Mümkün mü? (TBK m. 352/3)
Evet, belirli şartlarla mümkün olabilir. TBK m.352’ye göre, kiracı veya birlikte yaşadığı eşi aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konuta sahipse ve kiraya veren bu durumu sözleşme kurulurken bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açarak tahliye isteyebilir.
Bu sebep uygulamada çok konuşulur ama her dosyada kolay işlemez. Çünkü “ev var” demek yetmez; o evin gerçekten oturmaya elverişli olup olmadığı ve ev sahibinin bunu başta bilip bilmediği de tartışılır.
Yeniden İnşa ve İmar Nedeniyle Tahliye Nasıl Olur? (TBK m. 350)
Kiralananın esaslı onarım, genişletme, değiştirme veya yeniden inşası gerekiyorsa ve bu çalışmalar sırasında kullanım teknik olarak mümkün değilse, kiraya veren tahliye davası açabilir. Bu yol özellikle eski yapılar, güçlendirme, kapsamlı tadilat ve kentsel dönüşüm benzeri süreçlerde önem kazanır.
Ama burada boya badana masalıyla tahliye olmaz. Gerçekten esaslı ve kullanım engelleyici bir işlem lazım.
Dava Açma Süresi Yazılı Bildirimle Uzatılabilir mi? (TBK m. 353)
Evet. TBK m.353’e göre kiraya veren, dava açmak için öngörülen sürede kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu hüküm özellikle ihtiyaç ve benzeri tahliye davalarında süre kaçırma riskini azaltan çok önemli bir araçtır.
Bu maddeyi bilmeyen çok ev sahibi sırf süreyi kaçırdığı için bekler. Oysa düzgün yazılı bildirim bazen dosyayı kurtarır.
Kiracı Kirasını Düzenli Ödüyorsa Hiç Çıkarılamaz mı?
Hayır. Kirasını düzenli ödemesi kiracıyı mutlak dokunulmaz yapmaz. İhtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malik ihtiyacı, tahliye taahhüdü veya 10 yıllık uzama yılı sonu gibi sebepler varsa tahliye yine mümkün olabilir. Yani mesele sadece kira ödeyip ödememek değildir; hangi tahliye sebebinin mevcut olduğudur.
“Kiracı Çıkmıyor” Diyen Ev Sahibinin En Büyük Hatası Ne?
En büyük hata, güçlü tahliye sebebi varken yanlış yöntem seçmektir. Mesela tahliye taahhüdü varken aylarca beklemek; yeni malik olmuşken 1 aylık bildirim süresini kaçırmak; ihtiyaç varken emsal ve ispat toplamadan dava açmak; arabuluculuğa gitmeden tahliye davası açmak. Kira hukukunda çoğu yenilgi haktan değil, süreç yönetiminden gelir.
Kiracıyı Çıkarmak İçin Elektrik, Su, Doğalgaz Kestirilebilir mi?
Hayır. Bu tür fiili baskı yöntemleri hukuken son derece risklidir. Tahliye süreci mahkeme, icra ve kanuni yollar üzerinden yürütülmelidir. Ev sahibinin “ben uğraşmayayım, yaşamı zorlaştırayım” çizgisine kayması kendi aleyhine yeni uyuşmazlıklar yaratabilir.
Kısacası hukuk varken mahalle usulü iş çevirmeye çalışmak, dosyayı düzeltmek değil bozmak olur.
En Sık Yapılan Hatalar
- Sözleşme bitti diye kiracının otomatik çıkacağını sanmak,
- Arabuluculuk şartını atlamak,
- Tahliye taahhüdü varsa 1 aylık süreyi kaçırmak,
- Yeni malik bildirimini 1 ay içinde yapmamak,
- İhtiyaç davasını gerçek delille desteklememek,
- 10 yıllık uzama hesabını yanlış yapmak,
- Fiili baskı yollarına sapmak.
Özellikle üçüncü ve dördüncü hata çok klasik. İnsanlar ellerindeki en güçlü tahliye sebebini sırf süre kaçırarak öldürüyor.
Sonuç
Kiracıyı evden çıkarmanın yolu, öfkeyle değil doğru tahliye sebebiyle ilerlemektir. Kira hukukunda ev sahibinin elinde güçlü araçlar vardır; ama her araç her dosyada çalışmaz. Tahliye taahhüdü varsa başka oyun kurulur, ihtiyaç varsa başka, yeni maliksen bambaşka. Süre, ispat ve usul burada her şeydir.
Karacan Hukuk Danışmanlık ve Arabuluculuk olarak tahliye davaları, tahliye taahhütnameleri, ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeni malik uyuşmazlıkları, kira tespit ve diğer gayrimenkul hukuku uyuşmazlıklarına ilişkin hukuki destek sunuyoruz.
